Mögliche Steuerfalle: Veräußerung einer Wohnung mit Arbeitszimmer

Wenn Sie eine selbstgenutzte Immobilie veräußern, fällt auf den Verkauf grundsätzlich keine Einkommensteuer an. Anders ist das bei einer vermieteten Immobilie: Wird sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, kann der erzielte Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Doch wie ist die Rechtslage, wenn ein Teil der Wohnung - etwa ein Arbeitszimmer - zeitweise betrieblich genutzt und später ins Privatvermögen überführt wurde? Mit dieser Frage hatte sich das Finanzgericht München (FG) zu befassen.

Der Kläger erwarb im Jahr 2003 eine Eigentumswohnung. Ein Zimmer nutzte er bis 2006 für seine selbständige Tätigkeit und überführte es dann wertmäßig in sein Privatvermögen. Ab 2011 wurde die Wohnung vermietet und im Jahr 2013 veräußert. In seiner Einkommen­steuererklärung erklärte der Kläger keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften. Das Finanzamt folgte der Erklärung zunächst. Bei einer späteren Betriebsprüfung vertrat der Prüfer jedoch die Auffassung, der auf das ehemalige Arbeitszimmer entfallende Teil des Veräußerungsgewinns sei steuerpflichtig. Denn erst mit der Überführung des Arbeitszimmers ins Privatvermögen habe die Haltefrist zu laufen begonnen und wäre daher noch nicht abgelaufen. Der Kläger war hingegen der Ansicht, das Arbeitszimmer könne steuerlich nicht getrennt von der übrigen Wohnung betrachtet werden.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Die berufliche Nutzung des Arbeitszimmers führt nicht zu einer Teilung des Wirtschaftsguts „Eigentumswohnung“. Ein einzelner Raum einer Wohnung ist nicht verkehrsfähig und auch nicht einzeln veräußerbar. Eine Wohnung ist nur als Ganzes veräußerbar. Somit kann es auch keine unterschiedlichen Haltefristen des Arbeitszimmers und des Rests der Wohnung geben. Die Haltedauer der gesamten Wohnung betrug mehr als zehn Jahre, so dass kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorlag.